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房产中介客户先买后卖 专家:应两面代理

2018-03-30 13:28

  明知客户须“先卖后买”才能购房,房产中介却操作成“先买后卖”,让客户“骑虎难下”

  ◇房地产经纪公司工作人员在从事居间业务过程中,明知客户尚不具备购房资格以及履行能力不足,仍作出可以提供融资服务等虚假承诺并促成交易,违反了诚实信用原则,故其行为违法。

  ◇根据合同法关于居间合同的,中介对于委托人,特别是独家委托的房主,应当做到诚实守信,勤勉尽责。

  ◇特别需要重视的是,应当从制度上当前一些中介既做买家代理人,又做卖家代理人的现象。

  据2016年6月13日《中国青年报》报道,80岁的上海某高校终身教授因孙子到国外上学急需学费,决定将自有两套房屋中一套三居室卖掉。某房产中介公司(下称房产中介)要求“独家代理”,即卖房人与其签订独家委托协议书,房产中介支付2000元押金给卖方,如果不能卖出这套房源,则2000元押金归卖房人所有。签订委托协议书时,老教授告诉房产中介人员,卖大房的钱,除了一部分用来给孙子读书,还准备再买一套小房。房产中介当即向其推荐了一套50平方米的小房,一口价380万元,预交5万元买房押金。老教授与小房房主签订的购房合同约定,若逾期付清全款须支付50万元违约金。此后,房产中介告知“卖家要加价”到400万元。在中介的催促下,老教授四处筹款,共向卖家支付了180万元首付款。其间,老教授反复向房产中介询问“大房是否卖出”事宜,却被对方要求“降价销售”。最后,大房还未售出,小房付清全款的期限到了,老教授很苦恼,因为“卖不了大房自己没有钱买小房”,而“中介要么让我再降价卖房,要么就要我向小房房主支付50万元违约金”。实际上,就算付清尾款,根据上海楼市限购政策,老教授根本不具备购买第三套住房的资格。

  许诺高价卖出房产,签订独家销售协议,在购房人尚不具备购房资格的情况下“”购房人“先买房、再卖房”……房产中介的各种违规做法,在当前的房产中介市场上并不少见。那么,造成这种违规现象的原因是什么?房产中介违规,作为客户的消费者如何?应当如何解决当前房产中介市场的乱象?记者就此采访了中国人民大学教授刘俊海、重刚律师事务所合伙人律师王远。

  王远认为,根据合同法、住房和城乡建设部颁布的《房地产经纪管理办法》等相关,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、、贿赂等不正当手段招揽业务,消费者交易或强制交易。房地产经纪公司工作人员在从事居间业务过程中,明知客户尚不具备购房资格以及履行能力不足,仍作出可以提供融资服务等虚假承诺并促成交易,违反了诚实信用原则,故其行为违法。但不容否认的是,有时候客户自身也存在,也应该对损失承担相应责任。比如,若该事件中的老教授作为购房人明知基于房屋限购政策,在其大户型房屋售出前,自身并不具备购房人资格,且出售大房前无力全额支付小房购房款等事实,在此情形下,还签订小户型房屋买卖合同导致如今的尴尬局面,其对于纠纷的发生具有一定。

  对此,刘俊海表示,该事件中的关键问题是老教授需要“先卖后买”,这才是客户的真实意思表示,但房产中介却操作成了“先买后卖”,这种逆向操作的后果是使老教授陷入了要是不买小房就得交50万元违约金的窘境,而如果要买第三套房的话他又没有资格,这种状况显然是房产中介造成的。根据合同法关于居间合同的,中介对于委托人,特别是独家委托的房主,应当做到诚实守信,勤勉尽责,要把消费者所需要的利益弄明白,不能在已经清楚老教授是“先卖后买”的情况下,非要扭转成“先买后卖”,恶意制造或者因重大使得老教授不得不违约。房产中介的这种行为从法律上讲属于对客户不忠诚。

  对于当前房产中介违规操作现象,刘俊海认为,主要原因是信息不对称。房产中介由房地产专业人士组成,了解房地产市场的行情,了解房地产的最新政策变化,也知道消费者买卖房产的心理弱点。正因为客户和房产中介相比处于明显弱势地位,特别是老年客户,所以房产中介应当履行更大程度的信息披露义务,充分尊重消费者的知情权、选择权、公平交易权及安全保障权。刘俊海说,该事件中,老教授的知情权被了,选择权也被了,更不用说公平交易权了。

  由于有的地方有房屋限购政策,很多房产中介以此方式客户造成其损失的事件时有发生,作为客户的消费者往往有苦说不出。那么,消费者该如何呢?王远认为,作为客户的消费者,应当在订立相关合同时充分了解协议内容,并对自身购房主体资格、履约能力等进行判断,不要轻信他人包括中介人员的介绍盲目作出决定。在必要时可聘请律师全程参与谈判、签约,尽可能避免纠纷发生。作为客户的消费者在发生此类问题时应积极保留、收集相关,积极向消费者权益协会投诉,或向法院提起诉讼。

  刘俊海表示,从消费者的角度而言,应当按照合同法关于委托合同的来追究中介违约行为给客户造成的损失。像该事件中,一是本来应该“先卖后买”,结果却变成“先买后卖”,让老教授陷入违约窘境,这显然与房产中介的逆向操作行为有必然关系,所以50万元的直接财产损失应当由房产中介承担。二是老教授由于被房产中介所纠结、,错过了委托其他房产中介机构的时间,如果房屋价格贬损,房屋价格下降的损失也应由房产中介承担。但刘俊海认为,中国文化讲究“以和为贵”,因此该事件最好的结果应是老教授跟房产中介和解。这有利于房产中介的商业品牌,有利于降低老教授的成本。他,该事件中的房产中介可以采取主动,提出公平、诚实信用的解决方案,打造消费者友好型的中介企业,这也符合房产中介的长远发展。

  房产中介违法违规现象普遍,引起了相关部门的重视。王远介绍,住房和城乡建设部副部长陆克华在今年3月15日举行的十二届全国四次会议记者会上表示,今年要规范和整顿房地产中介机构,建立中介机构从业人员的信用档案制度。住建部已经决定今年开展一次专项的规范和整顿活动。主要内容集中在规范中介机构房源信息的发布,全面推进房地产转让合同的网签;通过网签制度的实施有效防止一房多卖、“一女二嫁”的问题;加强房地产交易资金的监管,防止中介机构侵占、挪用房地产交易人的交易资金,资金安全;强化对房地产中介机构的备案管理;加强中介从业人员的管理,提高从业人员的素质;加大培训力度,中介从业人员恪守职业、恪守职业规范;完善信用信息系统;加大日常的监督检查力度等。王远认为,当前,我国对房地产经纪行业的市场主体资格实行的是备案制。房地产经纪公司与客户的交易行为属于市场行为,往往私下进行,监管部门难以发现问题,确实存在监管困难。对于房地产经纪行业的种种乱象,相关部门应当通过加快制定行业管理规范、建立行业监管机制等,促进行业健康发展。

  刘俊海表示,国务院或者住房和城乡建设部应当进一步加大对于房地产中介的监管力度。特别需要重视的是,应当从制度上当前一些中介既做买家代理人,又做卖家代理人的现象。两面代理意味着当着买主,中介说自己代表卖方;当着卖主,中介又说代表买主。这样不管买主还是卖主都可能被,而房产中介对信息却获得最有效的占有。民法通则双方代理,主要是由于“一仆不两主”,一个代理人同时服务买卖双方,如果被代理的两方利益有冲突怎么办,特别是在房屋买卖关系中,卖房的想卖高价,买房的想买低价,中介怎能一碗水端平?“所以,我觉得应当明确,要求中介代理伊始先表明自己到底代理卖家还是代理买家。买方、卖方有各自的代理人,看上去好像增加了交易成本,但这样才能真正实现买主和卖主之间的对等谈判和公平博弈,也才能消除双方代理的风险和法律风险。”刘俊海说。